Во вторник, 2 февраля, в ресторане «Винтаж» состоялась встреча тюменских риелторов и так называемых «частных посредников» – людей, работающих на рынке аренды нашего города. На круглом столе, организатором которого выступила газета «Недвижимость. Строительство для всех», приняли участие представители агентств – членов Объединения риэлторов Тюмени, представители не входящих в ОРТ компаний и частные посредники, которых также называют «пейджеристами».
По подсчетам директора регионального агентства недвижимости «Этажи» Ильдара Хусаинова, в Тюмени сейчас сдается от 7 до 10 тысяч квартир. «Скорее всего, в реальности эта цифра даже больше, так как многие съемщики имеют долгосрочные контракты, – отметил он. – Мой прогноз на 2012 год: количество сдаваемых в аренду квартир будет только увеличиваться, поскольку ожидается рост цен на недвижимость, а доходы вряд ли вырастут – в такой ситуации людям останется снимать квартиры».
Видимо, поэтому теперь крупные риелторские агентства, которые раньше особо не интересовались рынком аренды из-за его низкой доходности – по оценкам Ильдара Хусаинова, она составляет сейчас 6% годовых, решили обратить на него свое внимание. Помимо низкой рентабельности, существует еще одна проблема, которую решить будет довольно трудно – рынок аренды в Тюмени больше полулегальный и неофициальный. Конечно, существует закон, по которому хозяин, сдающий жилье, обязан заплатить налог с этих доходов, однако редко кто из арендодателей идет на это. Каких-либо других законов, регулирующих отношения хозяина жилья и наймодателя, а также работу риелтора, не существует – поэтому и работают на рынке аренды частные посредники.
«Если крупная компания выстроила систему брокериджа, основанную на налогах, законодательстве, то, естественно, она старается особо не вторгаться в сферу аренды, так как законодательно она не определена, – рассказал вице-президент ОРТ, председатель совета директоров компании «Адвекс» Сергей Сухарев. – Хотя у нас есть отдел аренды, но наши посредники работают только с клиентами компании. Тем не менее я соглашусь, что рынок интересный, он эффективный и имеет перспективы. Но пока нет законов, риелторов много на этом рынке не будет».
Между тем никакой юридической ответственности частные посредники в настоящий момент не несут, и для клиента, конечно, это не очень хорошо. «Риелторские компании – юридические лица, с ними заключается договор, – отмечает Сергей Сухарев. – В случае же с посредником есть некая маскировка под сервис: заключается договор между частными лицами, ответственность в этом случае сомнительна».
Впрочем, сами же «пейджеристы» уверяют, что их отношения с клиентом построены не на договорах, а на доверии. Один из представителей этого «класса» Анастасия отмечает: «Договориться с клиентом мы можем всегда, это не зарегистрировано нигде, не задокументировано. Наши отношения с ним строятся на доверии. Мы заключаем договоры между собственником и клиентом».
Некоторые «пейджеристы» даже создают агентства недвижимости, занимающиеся арендой, однако по сути работают так же, как и прежде, не неся никакой ответственности. Один из них, директор АН «Квартирный экспресс» Дмитрий Кривоногов, отмечает: «Как и любой стихийный рынок, аренда в Тюмени не контролируется, и это позволяет некоторым посредникам откровенно демпинговать, предлагая 90, 80 процентов скидки, и так далее. Это портит и потребителя. Мы иногда честно предупреждаем клиентов, что в случае обращения в то или иное агентство нет гарантии, что вас потом не выгонят потом из квартиры, хотя комиссия там может быть и ниже».
По мнению представители ОРТ, для того чтобы выстроить в Тюмени цивилизованный рынок аренды, риелторам и частным посредникам нужно просто разработать единый стандарт предоставления услуги найма жилья.
«Это добавило бы цивилизованности на рынок, чтобы не было вопросов, почему клиентов могут выкинуть из съемной квартиры через пару недель, – отмечает генеральный директор АН «Адвекс» Андрей Слотин. – Если бы посредники и риелторы договорились о таком стандарте, то на рынке была бы одинаковая честная борьба в равных условиях. Если есть люди, которые эффективно работают на этом рынке. Надо просто договориться с ними, чтобы они перешли в правовое поле, и тогда случаев недовольства среди клиентов будет ощутимо меньше и сам рынок станет цивилизованным. Чтобы частный посредник хотя бы документы научился проверять. И когда государство обратит свой взгляд на рынок аренды, в нашем городе он фактически будет уже готов, чтобы работать полностью в правовом поле».
Как добавил директор агентства недвижимости «Уют-Сервис» Николай Левченко, примеры того, как сегменты рынка безболезненно переходят из хаоса в правовое поле, есть. «Та ситуация, которая сейчас наблюдается на рынке аренды, напоминает мне ситуацию, которая была в 90-х годах на рынке продажи жилья, – отмечает он. – Рынок найма стоит на стадии 90-х годов. Сейчас частные посредники оказывают информационную услугу, но не оказывают юридической».
Риелторы уверены: выход в правовое поле окажется полезен для посредников еще и потому, что вытеснит с рынка аренды обычных мошенников – людей, которые сдают квартиры «от соседа», и тех, кто продает базы устаревших квартир за небольшие суммы.
«А самое главное, это позволит частным посредникам быть юридически защищенными от рисков, связанных с неадекватным поведением собственника, – комментирует Сергей Сухарев. – Цена за нормальную и спокойную работу на рынке совсем невелика: по упрощенной системе налогообложения индивидуальные предприниматели платят государству всего 6 процентов».
Несомненно, «цивилизация» рынка аренды будет весьма полезна и для наймодателей, ведь тогда частные посредники будут не только искать квартиры, но и проверять юридическую чистоту документов собственника, то есть оказывать услугу в соответствии с единым стандартом с риелторами. Это позволит вытеснить с рынка и так называемых «информационщиков» – тех, кто за определенную сумму предлагает несколько телефонов хозяев квартир в том районе, который вас интересует. В принципе, в крупных городах такие услуги оказываются довольно давно, однако в нашем городе этими услугами недовольны многие - очень часто жилье оказывается уже сдано.
Несогласованность рынка аренды приводит и к довольно неприятным «открытиям» для потребителя. Так, риелторы достаточно давно уже снизили размер комиссии за услугу найма жилья. В ходе круглого стола выяснилось, что риелторское сообщество исходит из размера комиссии от 50 до 70 процентов от ежемесячной платы в случае долгосрочной аренды и от 40 до 50 процентов в случае помесячной оплаты. А у частных посредников комиссия в среднем составляет 80 процентов, нередко клиент платит и 100-процентную комиссию. На нормальном же рынке это невозможно.
«Крупные риелторские компании имеют определенный интерес на рынке аренды, при этом их участие повысит степень цивилизованности рынка, – отмечает Ильдар Хусаинов. – А в целом же риелторское сообщество призывает частных посредников выйти из тени – потому что работать быстро, мобильно и инновационно частные посредники уже умеют, им остается только легализовать свой бизнес, чтобы в будущем не испытывать проблем с государством. Да и потребителю работать с «белым» частным посредником все-таки спокойнее».
Однако пойдут ли навстречу частные посредники официальным риелторам – большой вопрос. Ведь большая часть этого сообщества – временщики, которые отнюдь не стремятся строить на этом бизнес и стараются ухватить побольше прибыли. Чтобы облагородить тюменский «дикий» рынок аренды, ОРТ придется очень и очень постараться.
Анна ЛОЗОВАЯ
